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导读：经济学家钟伟在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上的讲话：
任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。
他甚至明确指出，当m2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。
针对市场上抨击中国房地产市场泡沫巨大的观点，钟伟提出反驳，他表示，按照国家统计局的数据，中国居民家庭资产中有60―70%是地产，剩下的40%左右是金融资产，而数据显示，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，商品房的市值是gdp的2倍，这与西方国家水平相当。
但即使这样，钟伟依然不看好中国房地产的未来，他表示，中国未来的经济增长，较少的依赖于传统的大制造业的工业，较少的依赖地产和金融，更多的不得不依赖消费和创新。未来一段时间，房地产行业仍然会平稳延续。
钟伟强调说，我们必须看到新一届政府对地产和金融的态度是很谨慎，不像过去十年那样把中国的经济的高速增长建立在“金融+地产”的基础上。“基础设施建设在中国可能接近于峰值，没有这么多人要进城，还有3亿人没进城的，大部分也已经住在镇里了，或者他们本身已经都有房了”。
文章：钟伟：今年底明年初新房价格仍会下行，股市机会更多
来源：21世纪经济报道
博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。
会上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟带来了“大转折、小机会”的主题演讲。钟伟认为，未来中国的经济增长，将会比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛进的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。
就投资而言，在未来的两三年，更多的机会可能出现在中国的股票市场。
△钟伟（21财经app 摄影记者 陈逸航）
主要观点如下：
我对未来中国经济比较乐观
多年以来，我对中国经济和房地产判断有一个大改变。过去7年我对中国多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。
谨慎看待任志强先生的观点
“有生之年看不到房地产价格的下跌”――这是非常危险的判断，因为他会健康长寿。
“地价很高，所以房价也高”――开发商为什么不能被套牢？如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地会被套牢。
“开发商万亿负债可能导致资金链断裂”――房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
“大转折”
中国进入了一个新的增长平台，不再单纯依赖“工业化”、基础设施和房地产的“城市化”以及快速供应货币的“货币化”。未来中国的经济增长多依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说abcd，a人工智能，b区块链，c云计算，d大数据。
流动性转折。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性，包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。
未来的投资机会。我个人认为，在未来的两三年的时间更多的机会可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主，当然创业版有真实创新的也有一些机会。
中国的产业转型已经走完了一大半
消费对中国经济增长的贡献达到了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献，也会更多。我个人认为，中国的产业转型已经走完了一大半。
中国经济在未来需要深入的创新
工业已经走入了后工业化时期。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来，也许这些企业可以在自动化流水线，使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力，但是他们也要有深度的一轮再创业过程。
城市化方面，基础设施建设在中国可能也接近于峰值，在未来可能延续一段时间，但是没有更高的高潮在等待了。
货币化。工业化、城市化到了一个拐点，货币发行也到了一个拐点。
地产不再做加法，金融一定做减法
金融行业的压力，看起来不比地产小。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。银行业的利润，“我们挣钱挣得不好意思说”的时候，是在2011年，到今天，只有6年，银行业的利润已经很低了，大概11%―12%，但是比制造业的6%要高。
未来的大企业是什么样子？
与过去大厂房、需要面对面跟终端消费者接触不同，大企业会有很多研发投入，和终端消费者是虚拟的接触。不一定具有非常大的坚硬的产品，未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。
钱很值钱，不要不把钱当回事。
我个人认为，在今后的3年，人民币兑美元，会温和升值，而不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。
中国没有这么大的地产泡沫
年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍gdp，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%―70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的gdp，这样的话，跟西方国家的水平大致是相当的。
“有生之年，看不到房价下跌”这肯定是谎言
因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。
关于库存去化
2016年地产市场非常火爆，对中国经济增长贡献的大吗？没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。那么，我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好。供不应求的趋势还是在一线。
运营能力重于泰山
第一，在地产之上，需要考虑如何加载产业；第二，现在流行的加盟机制，跟投机制是否有效？第三，改售为租、旧城改造等都是有机会，但有局限性。
建议
第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好。
第二，稍安勿躁，两三个季度的时间，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手刚刚好。明年春节前，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。
第三，做投资不稀奇，做开发、做建筑不稀奇，有没有营运能力很重要。运营能力，决定了自持物业的潜在价值。在未来房地产平台期，运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力，成为考验开发商能不能成为优秀的、挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。
此前观点回顾
2015年：不要太注重增量，也得注重存量；从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。不要仅仅拼规模，也要形成一个多业并举的能力
2016年：楼市由盛而衰，对于大部分消费者而言现在是一个卖房的好计划，但是可能不是一个买房的好机会，尤其是炒楼；过去是万科，现在是万达，未来是谁呢？运营的重要性越来越突出；大有大的难处，小有小的好处
钟伟：大转折、小机会
非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的，因为这是多年以来，对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。
我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度，当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向，过去7年我对中国多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来，我想向大家认真汇报我的思考。
首先想批评任志强先生的判断，他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待，比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌，这是非常危险的判断，因为他会健康长寿的。
其次，他认为地价很高，所以房价也高，这也是非常危险的判断。因为地价高，所以房价不能跌，开发商为什么不能被套牢？如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地，套你一辈子是应该的，赔钱也是应该的。
又比如说在未来两三年，开发商需要规划1万亿的各种债券，有可能导致房地产资金链的断链，这个判断也是危险的，因为2016年销售金额大于12万亿，所以去年是比较严谨，房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位，有谁缺钱的？所以这个判断都需要非常谨慎的看待。
我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么？如果我们看房价的两季度，如果你要看房地产行业的中长期的机会，那你需要看的数据是20年的数据，而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音，但是不包含趋势。
大转折中的第一个转折就是西方的转折。总体而言，西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策，都有所收敛。保守主义甚至民粹主义，在很多西方都会出现出现这样的回潮。未来的一段时间，整个全球经济都处于保守主义的态势之下，对中国而言是一种冲击。
第二，我想强调的是中国。自2012年之后到现在，中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但从2016年到现在，中国政府反周期的刺激政策，不仅比较少了，甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化，这老三样城市化、工业化、货币化结束了。
中国进入了一个新的增长平台，这个增长平台当中，地产和金融，不发挥主导作用。未来中国的经济增长，其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说abcd――a人工智能、b区块链、c云计算、d大数据，这是大的转型。
第三，流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以，我们得珍惜目前手里所拥有的现金，得看看精明的开发商做什么，如果你的基础资产不够好，那么，你拥有土地，拥有质量不太好的房产，不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵，人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段什么都比不上有钱更好。
所以我特地写了一篇文章《最富有的一代人离我们远去》，你一定要认认真真的把钱很当回事，看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会，不容易，也不太多。流动性在全球都发生了转折。
第四，我们看未来的投资机会，是大宗商品吗？不是。是债券吗？可能不是。现金呢？很重要。房地产呢？不是。那么，我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间，房地产也还算可以，但是更多的机会，可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场。这是我向大家要汇报的转折。
2015年，我向大家汇报了什么呢？2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么，当年向大家侧重的讲了3个趋势：
第一，不要太注重增量，你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主，已经拥有的资源，要从增量到存量增量并举，并且存量也要效益。
第二，从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产，才能给你带来更多的收益。
第三，当时向大家汇报的内容，你不要仅仅拼规模，也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天，除了上市的拼前十位的大规模的房企之外，其他的企业，的确应该想想，拼规模是为了了什么？连中国银行都不拼规模了，你还拼规模做什么？
2016年在这个时候，向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》，当时我很清楚向大家汇报，三年起点是2016年第三季度，但是谁也没有想到，我也没有预期到，这波的限购、限价、限贷来得如此之急，所以以2015年房地产袭得太快、太猛，到现在受到政策的抑制的也比较多，去年向大家汇报就是这些问题。
第一，楼市由盛而衰，对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口，现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划，但是可能不是一个买房的好机会，尤其是炒楼。
第二，万科是过去时，万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在，但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢？“运营”！拥有运营能力比拥有开发能力更好，运营的重要性越来越突出。
第三，大有大的难处，小有小的好处。因为大的开发商，总得做未来几年的滚动，总得有土地储备和有项目在售和项目的储备，小�...